ЖСК – эффективная модель для целей строительства и эксплуатации многоквартирного дома

В данной статье рассматривается создание и функционирование жилищно-строительного кооператива, позволяющего эффективно соединить процесс строительства, начиная от разработки проектной и градостроительной документации, до последующей эксплуатации построенного объекта. Кроме того, в современных условиях данная модель позволяет решить ряд экономико-правовых проблем.

В настоящее время, практика инвестиционно-строительной деятельности такова, что строительная организация берет на себя функцию заказчика-застройщика, привлекая граждан на условиях заключения договора долевого участия строительства (до 1 июля 2018года), или используя другие «серые» схемы (договор соинвестирования, предварительный договор, переуступка права требования).  Однако все они являются рискованными и дорогими, как для строительной организации, так и для дольщиков (во многих регионах проблема обмана долевых застройщиков стала основной головной болью всего общества). Поэтому необходимо уходить от таких схем строительства жилья.

Одним из эффективных субъектов и участников при реализации жилищной политики является жилищно-строительный кооператив (ЖСК), создаваемый для целей строительства и последующей эксплуатации построенного объекта путем равноправного самоуправления. В этом случае, кооператив выполняет следующие основные функции:

  1. на этапе строительства: заказчика-застройщика; кредитора; учредителя дочерних юридических лиц (инкубатора).
  2. на этапе эксплуатации построенного жилья: управляющей организации.

Итак, создаваемый гражданами жилищно-строительный кооператив выступает заказчиком строительства. Строительная организация в этом случае выполняет чисто подрядную функцию. Взаимодействие сторон осуществляется на основе договора строительного подряда. Тем самым, исключается возможность использования «серых» схем. Кооператив как заказчик, от имени и в интересах своих членов-пайщиков: 

  1. утверждает и согласовывает изменения в проектно-сметной документации ПСД;
  2. осуществляет контроль движения финансовых ресурсов и выполнение договорных обязательств;
  3. решает вопросы, связанные с удорожанием объекта строительства;
  4. осуществляет надзор в ходе строительства, контроль качества выполнения строительно-монтажных работ и т.п.
  5. принимает участие в приемке объекта строительства в эксплуатацию [1].

ЖСК проходит эволюцию: от заказчика ПСД, до собственника всего строящегося имущества и, после завершения строительства: от собственника домовладения до собственника кондоминиума (всего общего недвижимого имущества в домовладении), после того, как его члены (пайщики) выплатят свои паи.

В конечном счете, исключается возможность необоснованного удорожания, затягивания сроков строительства, обмана со стороны строительных организаций.

Кроме того, согласно законодательству, кооперативы на условиях взаимопомощи и без наличия банковской лицензии могут формировать кредитные фонды и выдавать займы и кредиты своим членам. В свою очередь, создание таких фондов дает возможность для граждан-участников осуществлять кредитование, что способствует снижению барьеров и повышению доступности жилья [1].

Мировой опыт показывает, что кооперативы вносят существенный вклад в развитие национальной экономики и имеет огромное значение в народном хозяйстве. Так, в Европе свою деятельность ведут 4200 кредитных кооперативных банков; в розничном секторе работают 3200 потребительских кооператива; в совокупности годовой оборот составляет 73 биллиона Евро [2]. В США присутствие кооперативов является важным фактором в сфере предоставления коммунальных услуг. Практически 40% распределения электричества по государственным энергетическим сетям контролируют 1000 электрических кооперативов и обслуживают 37 миллионов членов кооперативов и их хозяйства [3]. Один большой городской водный кооператив в Аргентине и Боливии обслуживает около 700 тысяч потребителей [4].

После завершения строительства дома собственность на общее имущество остается в ЖСК, что позволяет будущим собственникам жилья не терять право собственности на все общее имущество. Кроме того, жилищный кооператив имеет ряд преимуществ, которые позволяют рекомендовать именно эту форму управления многоквартирным жилым домом, в частности:

  1. в кооперативе органично соединены две формы собственности: единоличная и коллективная (совместная). Собственником всего общего недвижимого имущества, является юридическое лицо – кооператив (домовладелец). В кооперативе его члены реализуют свое право на общее имущество, которое находится в их коллективной собственности без установления доли в праве собственности на общее имущество;
  2. в случае жилищного кооператива не надо регистрировать долевые права собственности на общее имущество. Достаточно регистрировать право собственности на квартиры;
  3. все владельцы жилья, будучи членами кооператива, должны (обязаны) сохранять членство в кооперативе, пока владеют квартирой (помещением) и обязаны нести бремя управления общим имуществом кооператива и бремя содержания общего имущества (к примеру, такой обязанности нет в ТСЖ, что подрывает основы ее существования и эффективности деятельности);
  4. в кооперативе каждому собственнику квартиры принадлежит один голос при голосовании на общем собрании, тогда как, к примеру, число голосов в ТСЖ прямо пропорционально занимаемой площади, что нарушает принципы равноправия при голосовании на общем собрании.

Таким образом, создание ЖСК является экономически выгодным инструментом для строительных организаций и компаний. 

Список литературы:

  1. Добросердова Е.А., Романова А.И., Афанасьева А.Н. Государственная поддержка жилищного строительства на примере Республики Татарстан // Российское предпринимательство. – 2014. – Том 15. – № 23. – С. 198-206.
  2. Отчет по конференции «Развитие кооперативов для обеспечения благосостояния всего мира» / Исследовательский институт кооперативных и социальных предприятий «Euricse» и Международный Альянс Кооперативов (ICA). – г.Венеция, Италия, март 2012г.
  3. Zamagni, Vera. Interpreting the Roles and Economic Importance of Cooperative Enterprises in a Historical Perspective, Paper presented at the Euricse Conference in Venice, 2012.
  4. Mori, Pier A. Customer-ownership and Public Services, Paper presented at the Euricse Conference in Venice, 2012.
  5. Афанасьева А.Н. Перспективы создания жилищно-строительных кооперативов для целей строительства и эксплуатации многоквартирного дома // УЭкС, 2017. - №12. 

Автор: Альбина Афанасьева, к.э.н., доцент кафедры «Муниципальный менеджмент», КГАСУ, г. Казань

Просмотрено 7328 раз

127 комментарии

  • Комментировать assopsilA Коментарий пользователя assopsilA

    generic cialis online This compares with a median reduction in tumour volume for tamoxifen treated patients as assessed by ultrasound of 48 95 CI 27 48

  • Комментировать loomialty Коментарий пользователя loomialty

    cialis online pharmacy All you women are so great

  • Комментировать onettetry Коментарий пользователя onettetry

    purchase cialis online Endocrine Related Cancer 1999; 6 389 404

  • Комментировать assopsilA Коментарий пользователя assopsilA

    buy priligy on the internet without a prescription Discontinuation of the pills can lead to spontaneous regression of these tumors, making the case stronger for association with sex hormones

  • Комментировать Optiofs Коментарий пользователя Optiofs

    clomid dosage for twins It should be made clear to the patient that, in some instances, visual disturbances may be prolonged, and possibly irreversible, especially with increased dosage or duration of therapy

  • Комментировать assopsilA Коментарий пользователя assopsilA

    buy zithromax one dose How are you tracking ovulation

  • Комментировать assopsilA Коментарий пользователя assopsilA

    viagra boys setlist KARMA is a prospective screening based study initiated in January 2011 and includes 70, 877 women who attended mammography screening or clinical mammography at four hospitals in Sweden

  • Комментировать playhon Коментарий пользователя playhon

    Cyp had gained a reputation as being slightly stronger than enanthate and became the testosterone of choice for many side effects to viagra Such patients may tolerate ovarian stimulation but not the hemodynamic stress of pregnancy; in this situation, IVF followed by embryo transfer to a gestational carrier can result in a biological child

  • Комментировать onettetry Коментарий пользователя onettetry

    Last resorts buy priligy usa

  • Комментировать assopsilA Коментарий пользователя assopsilA

    John s wort as documented in the drug chart and detected in additional interviews buy cialis online no prescription

Оставить комментарий

Убедитесь, что Вы ввели всю требуемую информацию, в поля, помеченные звёздочкой (*). HTML код не допустим.

Сетевое издание «Институт стоимостного инжиниринга и контроля качества строительства» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 31.05.2017. Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70023.
ВОЗРАСТНАЯ КАТЕГОРИЯ САЙТА: 18+

  Наверх

 

Фото