Договоры строительного подряда – анализ значимых положений

Еще до подписания договора строительного подряда необходимо проводить тщательный анализ его положений.

Цель очевидна, исключение или корректировка положений (пунктов) договора, которые приводят или могут привести как к нарушению прав Подрядчика, так и к понесению им дополнительных расходов, как к возникновению спорных ситуаций, так и к невозможности выполнить все свои обязательства по договору. Ниже приводятся разъяснения по наиболее значимым положениям договоров.

Цена договора и обязательство оплатить

Если к фиксации цены договора не возникает вопросов, то обязательство оплатить зачастую в договорах является обусловленным, что недопустимо.

К примеру, такие формулировки: "...оплата производится в течение 10 дней, при наличии финансирования". Именно "наличие финансирование" является формулировкой, фиксирующей обусловленность оплаты. 

Этого в договоре допускать нельзя. Причины понятны, если этого "финансирования" не будет, то оплаты по договору тоже не будет. Такие формулировки противоречат положениям ст. 711 ГК РФ, и должны быть исключены из договора подряда.

Инициализационные действия

Эти действия осуществляются сторонами до начала работ на объекте. Это может быть передача объекта Заказчиком Подрядчику, передача Заказчиком Подрядчику технической документации, рабочего проекта, согласование обеими сторонами технического задания, смет, иные действия, которые необходимо выполнить для того, чтобы работы на объекте начались и проводились надлежащим образом. При этом, обязательно необходимо фиксировать сроки выполнения таких действий, к примеру, "в течение 3 дней с даты подписания договора".

В любом случае, задержки, особенно по вине Заказчика в выполнении таких действий приводят к тому, что Подрядчик с опозданием начинает работы на объекте, что, в свою очередь может привести к нарушению Подрядчиком сроков окончания работ. При этом, вины Подрядчика в просрочке не имеется, но доказать это не представляется возможным.

Поэтому рекомендуется, кроме включения в договор пунктов по обязательности инициализационных действий, фиксировать факты этих действий, к примеру, подписывать акты приемки-передачи объекта, актуальными датами.

Разумеется, если Заказчик будет задерживать инициализационные действия, то Подрядчик должен направлять Заказчику уведомления об этом, фиксируя факт задержки, согласовывать новые сроки окончания работ, дабы потом не столкнуться с начислением необоснованных пеней.

Обязательства Заказчика по приемке работ

Зачастую обязательства в договоре по приемке Заказчиком выполненных работ прописаны размыто. Нет четко зафиксированных сроков приемки работ, к примеру, таких формулировок "... Заказчик обязуется принять работы в течение N дней... с даты получения уведомления от Подрядчика об окончании работ...".

Это может спровоцировать, и зачастую провоцирует ситуацию, когда работы выполнены, к примеру, квартал назад, а Заказчик еще не приступил к их приемке. Разумеется, если нет приемки, нет и оплаты, плюс есть риск начисления пеней на Подрядчика, за просрочку, так как когда работы будут приняты, а актах о их приемки будет фигурировать более поздняя дата, то есть не дата фактического окончания работ.

Плюс, наличие четко прописанных сроков приемки Заказчиком работ является основанием для начисления неустойки по отношению к Заказчику, так как просрочив приемку работ, он нарушил свои обязательства по договору.

Это же касается и скрытых работ. Рекомендовано, при возможности, включать в договор целый блок положений, регулирующий процесс сдачи-приемки сторонами скрытых работ.

Приведение пеней и штрафов к общему знаменателю

В большинстве случаев размеры штрафных санкций в отношении Заказчика и в отношении Подрядчика существенно разнятся. Для Заказчика установлены заведомо меньшие пени и штрафы. Разумеется, это еще не может являться поводом для классификации договора как "кабальной сделки", но является причиной для приведения штрафных санкций к общему знаменателю.

Одностороннее удержание Заказчиком пеней, начисляемых на Подрядчика

Одно из направлений, способных нивелировать все прибыли Подрядчика по договору. 

Суть одностороннего удержания состоит в том, что Заказчик начисляет пени (штрафы), но не обращается в арбитражный суд с требованием их взыскать, а удерживает эти пени и штрафы их сумм, которые платятся им Подрядчику.

То есть Подрядчик, даже если и нет его вины в нарушениях, которые стали причиной для начисления пеней, недополучает существенные суммы, на которые он рассчитывал, подписывая договор. Более того, чтобы доказать отсутствие своей вины в нарушениях, которые стали причиной для начисления пеней, и все же получить удержанные суммы, Подрядчик должен сам обращаться в арбитражный суд, что приводит к дополнительным затрата и потере времени.

Многие Заказчики обосновывают положения договора об одностороннем удержании пеней и штрафов "распространенной практикой", однако практика исключения таких спорных положений тоже весьма распространена. Основной довод, Подрядчик должен иметь право доказать отсутствие своей вины в нарушениях, которые стали причиной для начисления пеней, одностороннее удержание его этого права лишает, что недопустимо.

Положения по расторжению договора в одностороннем порядке

Как правило, механизм расторжения договора в одностороннем порядке приводится в договорах "однобоко". У Заказчика имеется масса оснований для расторжения в одностороннем порядке, у Подрядчика оснований для расторжения не предусмотрено договором вообще.

Разумеется, необходимо дополнить договор перечнем оснований для его расторжения по инициативе Подрядчика. И тщательно выверить и прописать в договоре основания для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе Заказчика.

Также нередки ситуации, когда Заказчик уведомляет Подрядчика о своем намерении расторгнуть договор, Подрядчик не согласен и направляет Заказчику обоснованное возражение, где прописано, что Заказчик не вправе (нет оснований) расторгать договор.  Однако Заказчик игнорирует это возражение, договор расторгает. И для отмены этого решения (неправомерного) Заказчика необходимо обращаться в арбитраж. 

Для недопущения такой ситуации требуется откорректировать механизм расторжения, прописанный в договоре, заблокировав возможность расторжения Заказчиком договора до получения возражения или согласия Подрядчика расторгнуть договор.

Механизм реализации намерений внести изменения в договор достаточно прост. Необходимо подготовить и направить протокол разногласий, в котором спорные, по мнению Подрядчика, пункты представлены в откорректированном виде. Также можно исключать заведомо некорректные или дополнить договор новыми пунктам, надлежащим образом это обосновав.

Автор: Вера Никулина, юрист компании "U-Nika" г. Пермь

Просмотрено 2965 раз

Оставить комментарий

Убедитесь, что Вы ввели всю требуемую информацию, в поля, помеченные звёздочкой (*). HTML код не допустим.

Сетевое издание «Институт стоимостного инжиниринга и контроля качества строительства» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 31.05.2017. Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70023.
ВОЗРАСТНАЯ КАТЕГОРИЯ САЙТА: 18+

  Наверх

 

Фото