Кадастровая оценка: споры относительно стоимости объектов строительства

В статье раскрыты основные принципы эффективной процедуры переоценки кадастровой стоимости.

Определение и фиксация кадастровой стоимости объектов капитального строительства (объектов) играет роль при дальнейшем определении и фиксации полной стоимости строительства или СМР на объекте. При этом объектом может быть или земельный участок, или уже существующее здание, подлежащее модернизации.

Также грамотное определение и фиксация кадастровой стоимости объектов играет значительную роль в рамках оптимизации налогообложения, в формате начисления и уплаты земельного налога. К тому же, размер арендной платы за пользование объектов, особенно, если он находится в государственной и/или муниципальной собственности, также рассчитывается на основе кадастровой стоимости сдаваемого в аренду объекта.

Значимые направления.

  • Формат определения начальной кадастровой стоимости.
  • Необходимость в корректировке кадастровой стоимости.
  • Основания для инициализации процедуры корректировки кадастровой стоимости.
  • Лица, которые могут выступать инициаторами процедуры корректировки кадастровой стоимости.
  • Административные ответчики.
  • Подведомственность дел, по рассмотрению вопросов, связанных с корректировкой (изменением) кадастровой стоимости.
  • Порядок проведения процедуры.
  • Значимые нюансы, на которые необходимо обратить внимание, типичные и нетипичные ошибки.

Формат определения начальной кадастровой стоимости.

Как правило, кадастровая стоимость определяется в процентном соотношении (в обе стороны) к рыночной стоимости объекта.

При этом размер таких "процентов", порядок их применения, градация и прочие параметры, по сути, в нормативах не зафиксированы.

Да, такой порядок значительно упрощает процесс оценки объектов, однако, в оппозит, приводит к тому, что для многих объектов данная оценка необъективна, не принимаются во внимание уникальные особенности объектов, тем или иным образом влияющие на их стоимость. Да, формат массовой оценки объектов, на основе их группировки по схожим характеристикам или применения моделирования и иных методов для определения стоимости, дает положительный результат, в общем формате, но индивидуальные отклонения являются поводом для пересмотра стоимости объекта.

Необходимость в корректировке кадастровой стоимости.

Как правило, возникает, когда стоимость объекта необоснованно завышена. К примеру, если здание (объект) находится в ненадлежащем состоянии, требует значительных затрат для того, чтобы его состояние привести хотя бы до "рабочего", возможного с эксплуатации.

Разумеется, и необоснованное занижение стоимости тоже является повод для ее корректировки, при наличии надлежащих обоснований.

Основания для инициализации процедуры корректировки кадастровой стоимости.

Необходимо сразу отметить то, что нельзя оспаривать достоверность либо состоятельность расчетов и методик, которые были применены при определении стоимости. То есть нельзя предъявлять иски к исполнителям работ по кадастровой оценке или к организациям (в т.ч. органам власти), эти работы контролирующих.

По сути, предмет иска может касаться либо вопросов, связанных с недостоверностью или неполнотой исходных данных, использованных при оценке, либо вопросов, связанных с тем, что состояние объекта претерпело изменения, с даты проведения оценки этого объекта.

По сути эти два направления и являются основаниями для пересмотра (корректировки) результатов определения и фиксации кадастровой стоимости объектов.

Лица, которые могут выступать инициаторами процедуры корректировки кадастровой стоимости.

  • Прямые собственники объектов.
  • Косвенные собственники объектов, т.е. владеющие ими в рамках постоянного (т.н. бессрочного) пользования.
  • Государственные органы, если объекты находятся в их собственности
  • Арендаторы объектов, если те находятся в государственной и/или муниципальной собственности, когда размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости.
  • Арендаторы объектов, если те находятся в частной собственности или в собственности иных юридических лиц, когда размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости.
  • Иные лица, если результаты оценки стоимости затрагивают их права, в т.ч. и в случае оценки стоимости строительства и/или модернизации (ремонта) объектов.

Причем выступать инициатором корректировки кадастровой стоимости может не только действующий собственник, но и бывший собственник, если результаты оценки кадастровой стоимости затрагивают его права.

Административные ответчики

Определяются и фиксируются на основании предмета административного иска.

Если предметом иска является требование (ходатайство) об установлении кадастровой стоимости в таком размере, который равен рыночной стоимости объекта, без прогрессирующих или регрессирующих процентов, то ответчиками будут государственные органы, утвердившие результаты определения стоимости и (обязательно) госорган, который выполняет функции (обязательные) государственной кадастровой оценки (Росреестр).

Подведомственность дел, по рассмотрению вопросов, связанных с корректировкой (изменением) кадастровой стоимости.

Ранее подобные дела рассматривались в Арбитражных судах, теперь их рассмотрения проводят суды общей юрисдикции (в т.ч. областные и/или краевые), руководствуясь при этом, принципами, закрепленными в кодексе административного судопроизводства (КАС РФ).

Порядок проведения процедуры.

Досудебный порядок.

Необходимо обращение в комиссию (региональную) по рассмотрению споров о результатах определения (фиксации) кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются в каждом регионе (субъекте) Росреестром, и являются постоянно действующими.

Соблюдение досудебного порядка классифицируется как надлежащее, если получено решение комиссии с отказом в удовлетворении заявления о корректировке кадастровой стоимости либо документы (доказательства), подтверждающие факт надлежащего обращения в комиссию, когда это обращение комиссией не рассмотрено своевременно.

Важно понимать, что отказ комиссии от рассмотрения дела, основанные на некомплектности предоставленных документов не является доказательством того, что досудебный порядок был соблюден.

Основной процесс, судебное рассмотрение.

Очевидно, что исковое заявление подается в региональный суд общей юрисдикции. На основании разновидностей предметов иска, необходимо отметить значимые документы, которые требуется приложить к исковому заявлению

Установление кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости объекта.

Необходимо приложить

  • Актуальный отчет о рыночной стоимости объекта, сделанный оценщиком, обязательно состоящем в СРО оценщиков.
  • Положительное заключение экспертов СРО оценщиков, в котором состоит оценщик, сделавший отчет.

Недостоверность и/или неполнота исходных данных, использованных при оценке

Необходимо приложить

  • Подтверждение фактов, фиксирующих недостоверность или неполноту исходных данных, доказательства (с обоснованием) допущенных технических ошибок, если таковые имеются.

Срок исковой давности, именно такой термин целесообразно применять, составляет пять лет, с даты внесения в реестр результатов кадастровой оценки, оспариваемых в судебном порядке.

При этом необходимо принимать во внимание то, что если в процессе судебного разбирательства, кадастровая стоимость объекта будет изменена (в реестр внесены новые результаты определения кадастровой стоимости, отличные от зафиксированных ранее, к примеру, при очередной, текущей, государственной кадастровой оценки), то исковые требования изменению не подлежат. Процедуру, в случае необходимости требуется проводить заново.

Значимые нюансы, на которые необходимо обратить внимание, типичные и нетипичные ошибки.

Главной особенностью является неоднозначность решений. Полученных в результате работы по данному направлению.

Причем в разных регионах разная позиция, как у судебных инстанций, так и у комиссий, осуществляющих досудебное рассмотрение дел.

К примеру, относительно используемых методик, та же методика "выделения и остатка", которая признается корректной в центральных регионах, может быть признана несостоятельной в других регионах. То есть нецелесообразно, примитивно переносить опыт и наработки, пусть даже и положительные, из одного региона в другой, необходимо изначально отрабатывать по вопросу применимости той или иной методики, в разрезе признания ее состоятельной в конкретном регионе.

Типичными ошибками можно считать ошибки, наличие которых совершенно необязательно, они связаны как правило, с некомплектностью в документах, или в некорректных формулировках, то есть это недоработки непосредственных исполнителей, которые приводят к отрицательному результату.

Нетипичные ошибки, это как правило, даже не ошибки, а действия или доводы, которые сделаны, без учета или анализа аналогичных прецендентов.

Основные нетипичные ошибки.

  • "Критика" методик, использованных при определении начальной кадастровой стоимости.
  • Отсутствие учета "разности баз", для оценки кадастровой и рыночной стоимости.
  • Чрезмерный "люфт" при корректировке существующей кадастровой стоимости.

"Критика" методик, использованных при определении начальной кадастровой стоимости.

В отчете оценщика нецелесообразно подвергать сомнению обоснованность использования той или иной методики оценки. Акцент должен быть сделан или на "некорректность" исходных данных, или на изменение состояния (соответственно и стоимости) объекта.

Отсутствие учета "разности баз", для оценки кадастровой и рыночной стоимости.

В отличие от кадастровой стоимости, рыночная стоимость (в ряде методик) определяется с учетом НДС, и зачастую эта немаловажная деталь не принимается во внимание, искажая при этом реальную стоимость объекта.

Чрезмерный "люфт" при корректировке существующей кадастровой стоимости.

Да, разность между кадастровой и рыночной стоимостью объекта может достигать трехста процентов и более, причем в любую сторону. Но стремление сразу откорректировать кадастровую стоимость на те же триста процентов является неверным. Как правило, наиболее оптимальным является 30%-й "люфт", если же необходимо еще больше изменить кадастровую стоимость, целесообразно это делать несколькими стадиями, не превышая при этом обозначенный "допустимый люфт".

Таким образом, необходимо отметить то, что при постановке задачи оценщикам, для подготовки отчета рыночной стоимости объекта, необходимо акцентировать внимание не на стоимости их работы или на "портфолио", а на конгруэнтности результатов их работы тем особенностям, которые присущи (по данному направлению) конкретному региону, где размещается объект.

Автор: Вера Никулина, юрист компании «U-Nika», г. Пермь

Просмотрено 1464 раз

Оставить комментарий

Убедитесь, что Вы ввели всю требуемую информацию, в поля, помеченные звёздочкой (*). HTML код не допустим.

Сетевое издание «Институт стоимостного инжиниринга и контроля качества строительства» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 31.05.2017. Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70023.
ВОЗРАСТНАЯ КАТЕГОРИЯ САЙТА: 18+

  Наверх

 

Фото